近期，央视新闻披露“十五五”期间我国城市更新将投入15万亿资金，消息一出便引发楼市轩然大波。不少人瞬间联想到上一轮棚改货币化的热潮，纷纷猜测这是“棚改2.0”重磅上线，认为这笔巨量资金将直接注入楼市，拉动房价反弹、扭转市场低迷态势。但事实真的如此吗？15万亿城市更新，究竟能否成为拯救楼市的“救命稻草”？要回答这个问题，我们首先要破除对这15万亿的认知误区，再深入剖析其对楼市的真实影响，才能看清背后的逻辑与趋势。
首先，我们必须厘清一个核心误解：15万亿并非“救市专项资金”，更不是国家要一次性拿出这么多钱“砸向”楼市。很多人一听到“15万亿”这个庞大数字，就下意识地将其与上一轮棚改货币化的资金投放划等号，认为这会重蹈“给钱拆房、刺激购房”的老路，但这种解读完全偏离了城市更新的核心定位。
从时间维度来看，这15万亿是未来五年（“十五五”期间，2026-2030年）城市更新的总投资规模，并非一年内一次性拨付。简单测算可知，平均到每年的投资约为3万亿元，这个规模虽然不小，但分散到全国数百个城市、数千个更新项目中，并不会形成集中的资金冲击。对比上一轮棚改货币化高峰期，单年资金投放规模曾接近4万亿元，且主要聚焦于房地产相关领域，两者的资金投放节奏和集中度有着本质区别。
更关键的是资金投向——这15万亿绝不是全用来拆房子、补房价的，其核心导向是“城市提质”而非“楼市刺激”。正如央视报道中明确提及的，仅地下管网、燃气、排水、供水等看不见的城市基础设施改造，就将占据5万亿以上的资金份额。这些“里子工程”关乎城市运行安全和居民基本生活，是城市高质量发展的基础，与直接拉动房价、刺激购房需求没有直接关联，更多是带动建筑、建材等相关产业链的良性运转。
剩余的资金，才会分配给老旧小区、老旧街区、老旧厂区和危旧房改造，但这也与上一轮棚改货币化有着天壤之别。上一轮棚改的核心逻辑是“大拆大建+货币补偿”，政府通过发放货币补偿，让拆迁户手握巨额资金涌入楼市，直接催生了大量购房需求，进而推高房价，本质上是需求侧的“激素疗法”，透支了未来的市场潜力。而此次城市更新坚持“留改拆”并举，以“微改造”“精提升”为主，很少涉及大规模拆迁，更不会普遍推行货币补偿。
比如，老旧小区改造主要是加装电梯、翻新外立面、完善配套设施，提升居住品质而非拆除重建；老旧街区和厂区改造则侧重文化传承与产业激活，像上海张园保留石库门建筑肌理、引入国际品牌，广州永庆坊打造非遗工坊集群，都是通过“价值再造”实现片区焕新，而非单纯的房地产开发。这种模式下，资金主要用于工程建设和配套完善，不会形成大量手持现金的拆迁户，自然也就不会像上一轮棚改那样，对楼市形成强烈的需求冲击。
厘清了15万亿的真实面貌，我们再回到核心问题：这笔资金能救楼市吗？答案是：能起到“托底稳市”的作用，但无法实现“拉动暴涨”，更不能从根本上解决楼市的深层矛盾。
从积极影响来看，15万亿城市更新确实能为楼市带来一定的正向支撑，主要体现在三个方面。其一，带动房地产相关产业链复苏。城市更新涉及的基础设施改造、老旧小区翻新、危旧房修缮等工程，会直接拉动水泥、钢材、电梯、装修等行业的需求，进而带动房企参与相关项目建设，缓解房企的经营压力，尤其是聚焦城市更新领域的优质房企，将获得更多发展机遇。
其二，优化楼市供给结构。通过老旧小区改造、危旧房升级，能提升存量房产的居住品质，让存量市场更具活力；同时，部分老旧厂区、街区改造后，可能会配套建设少量保障性住房或人才住房，补充刚需住房供给，缓解供需失衡的局部矛盾。其三，稳定市场预期。15万亿的巨量投资，传递出国家支持城市高质量发展、稳定房地产市场的信号，能在一定程度上缓解市场的悲观情绪，减少购房者的观望心态，推动市场逐步回归理性。
但我们必须清醒地认识到，城市更新对楼市的拉动作用是间接的、温和的，无法从根本上“拯救”楼市。首先，资金投向决定了其对楼市的直接拉动有限。如前所述，5万亿以上的资金用于地下管网等基础设施，与房地产开发关联度不高；剩余资金中，大部分用于“改造”而非“新建”，不会像棚改那样催生大量新增购房需求，对房价的拉动作用微乎其微。
其次，城市更新的核心目标是“提质”而非“救市”。此次城市更新的本质是推动城市从“增量扩张”转向“存量提质”，解决城市发展中的基础设施老化、居住环境不佳、产业布局不合理等问题，让城市更宜居、更安全、更有活力，而不是通过刺激楼市来拉动经济增长。这与上一轮棚改“以救市为重要目标”的定位完全不同，其政策逻辑是供给侧的“基因改造”，而非需求侧的“短期刺激”。
再者，楼市的根本矛盾的是供需失衡与预期疲软，这不是15万亿城市更新就能解决的。当前楼市的核心问题的是，部分城市库存高企、人口外流导致需求不足，而核心城市则面临优质房源供给短缺的问题；同时，购房者“买涨不买跌”的观望情绪浓厚，房企的流动性风险尚未完全化解。这些问题的解决，需要的是供需两端的精准调控、人口政策的协同发力、房企风险的彻底化解，而非单纯的资金投入。15万亿城市更新只能缓解部分矛盾，无法根治这些深层问题。
更值得注意的是，此次城市更新明确拒绝“大拆大建”，避免重蹈棚改货币化的覆辙。上一轮棚改货币化虽然短期内拉动了楼市繁荣，但也带来了房价暴涨、地方政府债务高企、需求透支等后遗症，导致棚改退潮后，部分城市房价回调、购房者“断臂求生”，市场陷入长期调整。此次15万亿城市更新坚持“量力而行、循序渐进”，强调“政府引导、企业运营、居民共建”的多元模式，资金来源也采用“多元筹措、多方共担”的方式，避免过度依赖政府财政和金融杠杆，从根源上杜绝了短期炒作和泡沫滋生。
对于普通购房者和房企而言，正确看待15万亿城市更新的影响，尤为重要。对于购房者来说，不必期待这笔资金能带动房价暴涨，更不能盲目追涨。城市更新带来的是居住品质的提升和核心区域价值的重塑，未来楼市的分化会更加明显——核心城市、核心区域的存量房产，可能会因配套完善而实现价值小幅提升；而人口外流、库存高企的三四线城市，即便有城市更新项目，也难以改变房价平稳甚至小幅回调的趋势。购房者应立足自身需求，理性选择，聚焦核心区域的优质房源，避免盲目跟风。
对于房企而言，应抓住城市更新带来的机遇，转型发展。过去“高杠杆、高周转”的开发模式已难以为继，而城市更新领域的老旧小区改造、产业园区升级、配套设施建设等，为房企提供了新的发展赛道。房企应主动适配政策导向，聚焦精细化开发和运营，提升产品品质和服务水平，摆脱对“拿地建房、快速变现”的依赖，才能在行业调整中实现突围。
综上，15万亿城市更新不是“棚改2.0”，更不是拯救楼市的“万能钥匙”。它的核心价值是推动城市高质量发展，完善基础设施、提升居住品质、激活产业活力，对楼市的影响是间接的、温和的，只能起到托底稳市的作用，无法实现房价暴涨，也不能从根本上解决楼市的深层矛盾。
未来，楼市的复苏将是一个缓慢、渐进的过程，依赖于政策的精准调控、供需的逐步平衡和预期的持续修复。15万亿城市更新为楼市注入了一剂“强心针”，但绝非“救命针”。对于整个行业而言，唯有告别短期炒作，回归居住属性，聚焦高质量发展，才能实现长期健康稳定发展；对于购房者而言，唯有理性看待市场，立足自身需求，才能避免陷入观望焦虑，把握属于自己的购房时机。
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